Nossa missão
Oferecer acesso a uma classe de investimentos alternativos em empreendimentos imobiliários, construindo patrimônio em moeda forte, com retornos consistentes no longo prazo.
Construindo Patrimônio com Ativos Imobiliários no Exterior.
Selecionamos, estruturamos e coinvestimos com nossos clientes em empreendimentos imobiliários nos Estados Unidos e na Europa.
Quem Somos?
A Aciona Real Estate é uma assessoria de investimentos e coinvestimento com foco em Private Equity Imobiliário Residencial nos Estados Unidos e na Europa. Atendemos investidores institucionais e family offices que têm como objetivo diversificar parte de seus recursos fora do Brasil, em ativos reais.
Nossa forma de atuar
Nossos diferenciais
Coinvestimos com nossos clientes, originamos projetos com incorporadores locais experientes e acompanhamos cada etapa do ciclo de investimento com independência, transparência e rigor técnico.
Nossos princípios
Seleção criteriosa dos projetos a partir do conhecimento técnico no nicho residencial, gestão de riscos rigorosa e alinhamento de interesses, investindo ao lado dos nossos clientes.
Nossa história
Nossa história
A visão da Aciona nasceu da experiência do nosso fundador no mercado imobiliário dos Estados Unidos e da convicção de que investidores brasileiros deveriam ter acesso direto a uma das maiores e mais desenvolvidas economias do mundo. Antes de fundar a Aciona, atuou como diretor da GID Investment Advisors, uma das maiores proprietárias de ativos residenciais para locação (multifamily) nos Estados Unidos. Ao retornar ao Brasil, em 2009, foi responsável pela alocação de US$ 15 milhões da GID, estruturando um portfólio de incorporações imobiliárias no país.
O contato diário com duas realidades deixou clara a diferença entre atuar em uma economia estável, que permite planejamento de longo prazo, e em uma economia incerta, onde acertar o ciclo econômico muitas vezes importa mais do que um bom trabalho executado. Ao mesmo tempo, sentíamos na pele o impacto do câmbio de uma economia emergente: a desvalorização do real frente ao dólar deixou os brasileiros mais pobres em termos globais.
Em 2015, nosso fundador passou a estudar oportunidades de investimento nos Estados Unidos como estratégia de diversificação e preservação patrimonial fora do Brasil, direcionando capital próprio para uma classe de ativos reais, resiliente e institucional: o mercado residencial.
A partir da confiança de uma família paulistana, surgiu a Aciona Real Estate Partners LLC, uma gestora norte-americana criada com a visão de ampliar esse acesso a outras famílias e gestores de patrimônio, oferecendo ao investidor brasileiro exposição a investimentos alternativos em empreendimentos imobiliários, uma classe de ativos utilizada globalmente por grandes fundos de investimento para geração de renda, preservação patrimonial e crescimento sustentável no longo prazo.
Tese de Investimento
Somos especializados no segmento residencial nos Estados Unidos e na Europa, com foco em mercados maduros, mas ainda pouco acessados pelo investidor brasileiro. Buscamos oportunidades em empreendimentos imobiliários capazes de combinar proteção patrimonial em moeda forte, geração de renda e valorização de capital.
Nossa tese é construir exposição internacional disciplinada, com objetivo de entregar retornos líquidos consistentes a partir de 12% a.a. em Dólar/Euro ao investidor, por meio de ativos reais, incorporadores experientes e acompanhamento próximo de cada projeto.
Entenda os Fundamentos da nossa tese
O custo de concentrar todo o patrimônio no Brasil
Uma carteira pode render bem nominalmente em reais, como em períodos de renda fixa entre 13% e 15% a.a., e, ainda assim, perder poder de compra global. Câmbio e inflação precisam ser analisados juntos.
O real perdeu mais de 80% de seu valor em relação ao dólar ao longo do tempo.
A economia brasileira é indexada ao dólar, portanto é prudente que parte do patrimônio esteja exposta a essa moeda, reduzindo a dependência de uma única economia.
Desde 2000, a inflação brasileira acumulada foi quase quatro vezes a norte-americana.
Retornos nominais precisam ser analisados considerando a inflação e o poder de compra de cada moeda.
Valorização imobiliária no Brasil vs outros países
Dados do Banco de Compensações Internacionais (BIS), conhecido como o “banco central dos bancos centrais”, mostram que, nos últimos 15 anos, o preço real dos imóveis residenciais caiu 3% no Brasil, enquanto valorizou 56% nos Estados Unidos e 93% em Portugal.
Comprar imóveis no Brasil não é, por si só, garantia de proteção contra a inflação. A preservação de valor depende do mercado, da renda produzida, da operação do ativo e do preço pago, não apenas da existência de tijolo.
Brasil
−3%
Variação real aproximada em 15 anos.
Estados Unidos
+56%
Variação real aproximada em 15 anos.
Portugal
+93%
Variação real aproximada em 15 anos.
Séries trimestrais de preços residenciais reais do BIS, disponibilizadas pelo FRED, Federal Reserve Bank of St. Louis. Variações aproximadas entre o início de 2010 e a referência apresentada. Os dados representam cada mercado nacional e não o desempenho de um projeto específico.
Classes de ativos em que investimos
Na Europa, investimos em incorporação imobiliária tradicional: construção de apartamentos residenciais destinados à venda, em um modelo semelhante ao praticado no Brasil.
Nos Estados Unidos, investimos principalmente na classe de Multifamily: edifícios residenciais com dezenas ou centenas de apartamentos para locação, administrados como uma única operação profissional. Assim como um shopping center reúne diversas lojas e locatários em um único empreendimento, um multifamily reúne diversos apartamentos e inquilinos sob uma única gestão profissional. A receita vem dos aluguéis, e o valor do edifício depende da renda produzida pela operação.
Ciclo de criação de valor do multifamily
- 01Seleção do terreno ou aquisição
- 02Construção ou reforma do edifício
- 03Locação dos apartamentos
- 04Ativo estabilizado e gerando renda
- 05 Venda do edifício completo para um fundo imobiliário ou investidor que busque renda recorrente
Mercado imobiliário no Brasil vs outros países
Investimentos em empreendimentos imobiliários, como a construção de novos edifícios, podem oferecer retornos-alvo superiores a 18% a.a. no Brasil e no exterior. Nos Estados Unidos e na Europa, porém, esse retorno representa um prêmio proporcionalmente maior sobre a renda fixa local, além da exposição a moedas fortes e mercados maduros. Essa combinação pode contribuir para uma relação entre risco e retorno mais favorável, desde que os riscos específicos de cada projeto sejam criteriosamente analisados.
Brasil
BRL
1,75×
da renda fixa local
- Retorno-alvo
- 25,0% a.a.
- Renda fixa
- 14,25% · Selic
- Spread
- CDI + 10,75 p.p.
Estados Unidos
USD
5,22×
da renda fixa local
- Retorno-alvo
- 18,0% a.a.
- Renda fixa
- 3,45% · SOFR
- Spread
- SOFR + 14,55 p.p.
Europa
EUR
7,14×
da renda fixa local
- Retorno-alvo
- 20,0% a.a.
- Renda fixa
- 2,80% · Euribor 12M
- Spread
- Euribor + 17,20 p.p.
Comparação indicativa, baseada nas taxas de referência consideradas neste cenário.
Estratégias de Investimento
Desenvolvimento
Participação no desenvolvimento de novos edifícios de incorporação tradicional na Europa e ativos da classe Multifamily nos Estados Unidos, ao lado de incorporadores experientes nos mercados locais.
Retrofit/Value-Add
Aquisição de ativos Multifamily (prédios para locação) nos Estados Unidos, com potencial de aumento de aluguel, ocupação e valorização por meio de reformas e melhorias operacionais.
Processo de Investimento
01Planejamento+
Objetivos do cliente, horizonte de investimento, perfil de risco e estratégia de alocação.
02Seleção+
Originação e análise de projetos imobiliários, mercados e incorporadores.
03Diligência+
Análise jurídica, financeira e operacional do incorporador, do projeto e da estrutura proposta.
04Estruturação+
Definição do veículo de investimento e implementação das estruturas jurídica e tributária.
05Monitoramento+
Acompanhamento de todo ciclo de investimento: construção, operação do ativo, distribuições de capital e conclusão.
Portfólio
Em construção
Residencial para locação (Multifamily)
Califórnia, EUA
92 apartamentos
Ver projeto
Em construção
Residencial para locação (Multifamily)
Arizona, EUA
560 apartamentos
Ver projeto
Em construção
Residencial para locação (Multifamily)
Wisconsin, EUA
332 apartamentos
Ver projeto
Em construção
Residencial + varejo para venda
Grande Lisboa, Portugal
19 apartamentos + 3 lojas
Ver projetoMeta indicativa, sujeita às premissas e riscos de cada projeto. Não constitui promessa ou garantia de rentabilidade.
Liderança
Fundador e CEO
Leandro Abreu
Mestre em Desenvolvimento Imobiliário pela Universidade de Columbia e ex-diretor da GID Investment Advisors, uma das cinco maiores empresas de investimento imobiliário dos Estados Unidos.
LinkedIn
Investimentos
Tiago Cavalcanti
Engenheiro Civil pela Escola Politécnica da USP e Engenheiro Generalista pela Centrale Lille, na França. Experiência anterior na área de Real Estate da Kinea Investimentos.
LinkedIn
Comitê de Investimentos
Paulo Gomes, CFA
Mestre em Desenvolvimento Imobiliário pelo MIT e ex-gestor sênior do fundo soberano de Abu Dhabi (ADIA), onde foi responsável por um portfólio superior a US$ 2 bilhões na América Latina.
LinkedInConstruir patrimônio em moeda forte por meio de ativos reais, com alinhamento, disciplina e visão de longo prazo.
Sedes: São Paulo — Av. Cidade Jardim, 377 · Estados Unidos · Portugal